а убытки.
В Нью-Йорке поднялась третья большая волна, усугубившая наши проблемы. В городе были приняты новые правила зонирования, касающиеся высоты и необходимого расстояния между новыми зданиями. Долгосрочный эффект нового зонирования заключался в создании большего количества площадей на уровне улиц, и это было очень желательно. Однако стоимость строительства в расчете на квадратный фут арендуемой площади для новых зданий будет выше, чем для старых, многоуровневых зданий, распространенных в Нью-Йорке. Непосредственным следствием нового постановления стала спешка, с которой столкнулся каждый спекулятивный застройщик, имевший участок под застройку. Все спешили возвести свои новые здания в соответствии со старыми, а не новыми правилами. В течение следующих нескольких лет, по мере того как возводилось все больше и больше новых зданий, на нью-йоркском рынке образовался избыток так называемых элитных квартир. Владельцы новостроек, едва не затоптанные собственной толпой, предлагали двух- и трехмесячную аренду, поездки в Европу и любые другие стимулы, которые только могли придумать, чтобы привлечь несколько жильцов для выполнения требований по ипотеке. Это перенасыщение нью-йоркского рынка достигло своего пика как раз в тот момент, когда на рынок вышла основная часть наших собственных проектов по реконструкции Нью-Йорка, и это было больно. Оказалось, что компания Webb & Knapp, вместо того чтобы приносить доход своим девелоперам, вместо этого сжигала их финансовые ресурсы.
Тем временем на другом фланге наступление эры реактивных самолетов действительно изменило американские схемы путешествий, но не так, как некоторые из нас ожидали. Самолеты принесли гораздо больше туристического бизнеса в ключевые американские города. Я думаю, что они стали одним из основных факторов дальнейшего роста Нью-Йорка как корпоративной столицы Америки. Но реактивные самолеты, поскольку они были такими быстрыми, поначалу несколько сократили гостиничный бизнес Нью-Йорка. Оказалось, что бизнесмен может прилететь из Чикаго или Сент-Луиса, сделать свои дела и вернуться домой в тот же день, вместо того чтобы оставаться в Нью-Йорке на ночь. Примерно в это же время Налоговая служба ужесточила трактовку статей расходов в бюджетах бизнесменов, и это также нанесло ущерб гостиничному бизнесу. Когда Всемирная выставка все-таки состоялась, она не принесла Нью-Йорку того успеха, на который он рассчитывал. Широко разрекламированные расовые демонстрации в начале ярмарки отпугнули часть потенциальных посетителей. Любое из этих событий было случайным. В совокупности их влияние на работу наших отелей было катастрофическим. Когда отели заполнены, как это происходит в Нью-Йорке в данный момент, они являются денежными машинами. Когда они работают на пределе возможностей, они выкачивают деньги, как реактивный самолет выкачивает топливо, и в 1962-1963 годах наши отели выкачивали деньги, которых у нас на самом деле не было. Freedomland, тем временем, терпел убытки, а Roosevelt Field не приносил денег. К 1963 году компания Webb & Knapp внезапно оказалась на мели и, по сути, оказалась на мели. Чтобы удержать на плаву только Zeckendorf Property Corp. требовались миллионы долларов наличными и в кредит. Webb & Knapp, теряя деньги в других местах, не могла удовлетворить эту потребность. К счастью, у компании Alcoa, которая изначально была второстепенным партнером в Zeckendorf Property Corp. и нашим партнером в Century City, были большие запасы наличности. Мы привлекли их к работе с недвижимостью. У них была вера в долгосрочные перспективы наших проектов, а также глубокие карманы и другие доходы, за счет которых можно было списать убытки. Осенью 1962 года Alcoa купила часть акций Zeckendorf Property Corp. с правом будущей конвертации, что сделало бы их партнерами на одну треть в Zeckendorf Property. Компания Zeckendorf Property Corp. была спроектирована таким образом, чтобы быть изолированной от собственно Webb & Knapp. Она была прикреплена к ней примерно так же, как прикрепляется нос современного танкера к остальной части судна. Но по мере того как наши убытки росли, необходимость поддерживать связь между двумя компаниями становилась все более очевидной. Члены совета директоров Webb & Knapp, представляющие британскую группу, становились все более недовольными. В конце концов мы приняли решение о разрыве отношений, чтобы каждая группа шла своим путем.
Летом 1963 года компания Webb & Knapp, в качестве своей доли в Zeckendorf Property, забрала себе пять менее развитых владений Zeckendorf Property Corp. В их число вошли Юго-Западный Вашингтон, Байчестер и права на воздушное пространство над верфями New York Central в западной части Манхэттена. Затем компания Webb & Knapp отделилась от Zeckendorf Property Corp., которая сменила название на Covent North American Properties, Ltd. Это разделение было очень похоже на разделение корабля на части. Британцы и Alcoa разделились. Британцы, к своему, как я подозреваю, горю, продали Alcoa. В свое время Alcoa получила несколько замечательных объектов, приносящих деньги.
Тем временем, вернувшись к тому, что осталось от Webb & Knapp, мы пытались самостоятельно выбраться на безопасный берег. У нас все еще оставались значительные активы. Основными активами были наши позиции в Gulf States Land и Southwest Washington; но у нас было множество других объектов. Позже мы распродали их, как могли, но теперь я столкнулся с ироничным обратным эффектом того, что происходило в первые годы моей карьеры в Webb & Knapp. В 1940-х годах, когда мы занимались наследством Асторов и собственными счетами, сам факт владения недвижимостью придавал ей определенное имя и шик, что повышало ее рыночную стоимость. Но в 1960-х годах тот факт, что недвижимость принадлежала осажденной компании Webb & Knapp, стал для некоторых потенциальных покупателей сигналом к тому, чтобы сдержаться или сделать низкую ставку в расчете на то, что, стремясь получить деньги, мы устроим распродажу. Я всячески сопротивлялся этому понижению. Акулы, почуяв беду, подплыли поближе, но оставались настороже; в Webb & Knapp еще оставалась сила, и всегда была возможность неожиданного хода с нашей стороны. Например, я продал 165 Broadway компании U.S. Steel. Мы продали и другую недвижимость на сумму более семидесяти пяти миллионов долларов. Мы также инициировали продажу отеля Savoy Plaza компании General Motors, которую они собирались использовать в качестве штаб-квартиры в Нью-Йорке. Сначала мы предложили им башню на Таймс-сквер, но они предпочли Пятую авеню и Центральный парк.
Сделка с GM на самом деле была продолжением последней большой работы Webb & Knapp в сфере недвижимости. Мы задумали построить большой двойной квартал, мастер-квартал, от Сорок четвертой улицы, пересекающий Сорок пятую улицу, до Сорок шестой, на западной стороне Седьмой авеню. Башня будет охватывать здание "Парамаунт" и старый отель "Астор". После завершения строительства это будет еще одна площадь Виль-Мари, с магазинами, аркадами и огромным пешеходным движением на уровне улиц и метро. У меня были выстроены
