их или построить на этом месте новое сооружение. Они проявляли интерес время от времени, когда я с ними разговаривал, но я просил за эти объекты что-то более девяти миллионов долларов. На Уолл-стрит нет секретов, поэтому они знали, что мы заплатили за недвижимость в Ганновере более 6 миллионов, и не согласились с моей цифрой. Я придерживался той точки зрения, что наши затраты не имеют никакого отношения к тому, за что мы продадим недвижимость. В конце концов, у меня все еще оставалась проблема с продажей нашей аренды на 40 Wall. Я все еще не знал, сколько я получу от 40 Wall. Если бы мы продали недвижимость в Ганновере по себестоимости и понесли убытки от продажи 40 Wall, у нас были бы проблемы. Никого особо не волнует, выгодно это или нет для другого товарища, но я должен был заботиться о наших интересах. Мы не были некоммерческим фондом, занимающимся размещением своего капитала на благо банковской индустрии. В конце концов Irving Trust предложил нам семь миллионов, потом семь с половиной миллионов, и мне посоветовали согласиться, но я отказался, я просил девять и собирался получить девять.
"Почему вы так уверены в этом?" спросили меня.
Если бы "Ирвинг траст" уже перешел определенный мост в своем сознании и планировал отправиться в верхний город, я мог бы предложить им недвижимость по цене пожарной распродажи и не получить ни малейшего предложения. Но когда они начали торговаться за 7,5 миллиона долларов, я понял, что они перешли мост другого типа; они не собирались ехать в верхний город. Я знал, что тогда им придется заплатить девять миллионов или изменить свою политику, а 1,5 миллиона долларов было недостаточно, чтобы заставить их изменить такую политику; 1,5 миллиона в общей стоимости земли могли составлять пять процентов от общей стоимости нового здания, и я чувствовал, что это довольно хорошая почва для того, чтобы стоять на своем. Я отстоял свою позицию, и мы получили девять миллионов.
Переговорщики из "Ирвинг траст" вели себя великолепно. В этом смысле это была классическая серия переговоров, но после определенного момента они знали, и я знал, сколько стоит земля для них, и мы сошлись на достойной цифре; стоимость земли составляет лишь относительно небольшую часть общей стоимости нового здания. Например, возьмем новое здание Chase: в итоге оно обошлось в 120 миллионов долларов. Первоначальная земля стоила 4 670 000 долларов (позже к ней добавилась еще земля). Но если бы первоначальная земля стоила восемь миллионов, в конечном итоге это не имело бы значения. Как только намечен курс действий, мудрый переговорщик знает, сколько стоят его части и детали. Если он может получить ее за меньшую цену, прекрасно; но он не станет рушить свои планы из-за незначительных мелочей. Вы можете потерять столько денег на дверных ручках для нового здания.
Сделка с Irving Trust была завершена в июне 1961 года, но мне еще предстояло найти покупателя на двенадцать миллионов долларов, которые мы связывали в аренде дома на Уолл-стрит, 40. Мы получили от Чейза закладную на десять миллионов долларов на эту аренду. Таким образом, у нас оставалось два миллиона собственных средств на доходную недвижимость, но мне нужен был покупатель, чтобы получить столь необходимые нам наличные, и со временем такой покупатель нашелся. Лондонский финансист по недвижимости по имени Чарльз Клор объединился с другим англичанином, Джеком Коттоном. Они создавали американскую компанию по продаже недвижимости. Я уже разговаривал с Клором по поводу 40 Уолл-стрит, но безуспешно, а теперь зазвонил телефон: это был Клор в Лондоне.
"У вас еще есть 40 стен?"
"Мы знаем".
"Вы хотите его продать?"
"Да".
"Что вы за это возьмете?"
"По той же цене".
"Что это?"
"Пятнадцать миллионов за аренду".
Были еще переговоры и конференции, но в конце концов он купил ее. Глава 40 на Уолл-стрит была закрыта, и наша игра в музыкальные банки завершилась с изящной нотой. Прошло семь лет. Мы переместили "Чейз". Мы перевели банки Chemical и Morgan. Мы перевели Ганноверский банк. Мы уговорили "Ирвинг траст" взять на себя собственность "Ганновера" и продали полдюжины вспомогательных объектов на стороне. Прибыль "Вебб и Кнапп" в десять миллионов долларов от этих сделок составила чуть больше, чем зарплата учителя музыки за наши усилия. Банк "Чейз" финансировал многие из наших сделок, но мы предоставили в качестве залога активы "Вебб и Кнапп", помимо объектов недвижимости; мы были главными рисковыми агентами. Общий объем прямого и косвенного бизнеса составил около 250 миллионов долларов. Если учесть, что пять процентов - это средняя комиссия брокера, не связанная с риском, то наша прибыль в четыре процента была очень скромной. Мы занимались бизнесом ради прибыли, так почему же мы это делали? Мы делали это потому, что так было нужно, и никто другой не мог этого сделать. И люди, и корпорации испытывают огромное удовлетворение от того, что оставляют после себя важный созидательный след. Собирая головоломку, мы испытывали волнение и удовольствие, но, уступая лишь нашей сделке с Организацией Объединенных Наций, "Маневр на Уолл-стрит" был самым важным делом, которое мы когда-либо делали в нью-йоркском сообществе, и мы были счастливы сделать это. Расширяя последствия этих маневров, Дэвид Рокфеллер и его соратники вызвали воображаемое возрождение и реформирование центра Манхэттена, которое компания Webb & Knapp попыталась использовать и ускорить.
На протяжении всего нашего маневра на Уолл-стрит самое первое здание, которое мы приобрели, - штаб-квартира Chemical Bank на Бродвее, 165, - отягощало нашу бухгалтерию. Нам пришлось заплатить Норману Уинстону такую надбавку за его акции в этом пятидесятиэтажном строении, что прибыль от инвестиций оказалась отрицательной. Однако с годами стоимость земли в этом районе обещала вырасти благодаря нашим маневрам, и, размышляя в терминах стоимости земли, а не стоимости здания, я начал ощущать возможность. Если бы я мог купить все, что находится к югу от 165-го Бродвея на протяжении двух кварталов, включая 111 и 115-й Бродвей, у нас был бы очень ценный участок. Другие покупатели и продавцы рассуждали с точки зрения возврата инвестиций в существующие здания. Но если бы мы смогли купить весь участок, у нас было бы достаточно базовой стоимости, чтобы снести существующие здания, перекрыть или перекроить существующие улицы и построить новое суперздание. К западу от этого места, у реки Гудзон, Управление нью-йоркского порта под руководством Рокфеллера планировало построить огромный Всемирный торговый центр. Наша квартира, расположенная прямо между Торговым центром и новой Чейз-плаза, должна была стать магнитом для людей между
