французской фондовой биржей, и там заключили соглашение. Далее предстояла работа по скупке акций третьей компании. Большая часть двух классов облигаций и бонусных акций этой компании находилась в руках "вторички" с Уолл-стрит - падальщиков, прибравших к рукам собственность во время депрессии. Постепенно мы выкупили почти половину акций у крупных держателей, а затем открыли рыночные закупки для остатка. Мы знали, что не сможем получить более двух третей акций, но по закону штата Нью-Йорк, если две трети акционеров компании проголосуют за продажу активов и ликвидацию, они могут это сделать. Когда мы набрали две трети голосов, я выступил за ликвидацию, в результате которой имущество будет выставлено на аукцион и достанется тому, кто предложит наибольшую цену. Я знал, что мы сможем перебить любую ставку, потому что две трети от почти всего, что мы выставили на торги, были нашими собственными. Однако у нас был праздник для юристов, которые протащили это дело. Каждый бастующий адвокат в городе, а также некоторые адвокаты, которые не должны были быть адвокатами бастующих, поспешили встать в очередь, надеясь получить немного дополнительных денег через внесудебное урегулирование, призванное купить их сотрудничество. Однако в конце концов суд дал нам право на аукцион, и он состоялся в главном зале клуба Уолл-стрит, который был арендатором здания. Мы выиграли аукцион, вопреки ожиданиям конкурентов, по цене, при которой старые облигации были погашены по сто центов за доллар, а держатели акций получили по двадцать два доллара за акцию за бонусные акции, приобретение которых им ничего не стоило. Общая стоимость приобретения составила десять миллионов долларов для "Чейза", 4,25 миллиона для поместья Айзелин и около 17,75 миллиона для остальной части собственности, итого тридцать два миллиона.
Теперь "Чейз" был свободен. Тем временем на Брод-стрит, 15, находилось отличное здание, которое "Чейз" также собирался освободить, и мне нужно было найти покупателя. Я позвонил Генри Александеру, президенту Morgan Guaranty Trust, объяснил, что мы пытаемся сделать с помощью этого тотального маневра на Уолл-стрит, и что идеальным вариантом для Morgan было бы занять 15 Broad.
Генри не стал покупать. Он сказал: "Мы не занимаемся недвижимостью. У нас уже есть этот прекрасный уголок. Мы играем особую роль в финансах; мы не большие, но мы влиятельны и влиятельны, у нас есть связи. Кроме того, мы не хотим быть большими и не нуждаемся в пространстве".
Я сказал: "Генри, ты собираешься жениться".
"Что?"
"Когда-нибудь вы объединитесь с другим банком, большим. Когда вы это сделаете, эта собственность будет носить характер приданого, приносимого невестой; вы сможете заключить более выгодную сделку со своим новым партнером".
"Морган никогда не сольется".
"Ну, это всего лишь мое предсказание", - сказал я, но продолжал указывать Александру на преимущества новой собственности для Моргана, и в конце концов они решили купить ее за 21,25 миллиона долларов.
Пять лет спустя я позвонил Александру и поздравил его с предстоящим слиянием Morgan с Guarantee Trust Company. Он сказал: "Знаете, я часто вспоминал тот наш разговор и то, как вы были правы".
"Я не была права, Генри, я была не права".
"Как это?"
"Ты не невеста".
После переезда Моргана и переезда Химика я начал испытывать недостаток в возможных арендаторах для освободившегося места для банка на Уолл-стрит, 40. На самом деле ситуация становилась критической.
Компания Metropolitan Life заинтересовалась 40 Wall. Фред Эккер сказал, что они купят его за двадцать миллионов долларов.
Я сказал: "Хорошо, мы сдадим его обратно в аренду под шесть процентов, и это означает, что теперь у нас есть только двенадцать миллионов в здании в виде арендной платы".
"Но, - сказал Эккер, - вам придется найти арендатора вместо банка "Чейз". Арендная плата в миллион долларов в год слишком важна для нас, чтобы отдавать ее на откуп спекулянтам".
Я зашел к своему другу Джеффу Макнилу в банк Hanover и сказал: "Джефф, как насчет перехода на 40 Wall?".
"А как насчет моих зданий на Бродвее, 60 и 70?"
"Джефф, ты же знаешь, что мы - крупнейший в Америке дилер слегка подержанных банковских четвертаков; мы принимаем их, как подержанные автомобили".
"Моя балансовая стоимость - шесть с половиной миллионов долларов".
"Что ты мне говоришь?"
"Это то, что я должен получить".
"Господи, это же ужасный кроличий род. Одному Богу известно, что мы будем с ним делать, когда вы выберетесь".
"Билл, я не могу предложить тебе ничего лучше. Если мы возьмем в аренду 40 Wall за один миллион в год - вот и вся сделка".
Мы немного поспорили и поторговались, но в вопросах базовой цены Мак-Нилл был непоколебим; он должен был получить за свои здания балансовую стоимость, поэтому в конце концов я сказал: "Вы заключили сделку", и мы пожали друг другу руки.
Макнилл сделал заметку о встрече. Я никогда не делаю меморандумов - стараюсь пользоваться собственной памятью и полагаться на слова людей. Через некоторое время банк подготовил предварительные документы; я просмотрел их, и цена составила 6,8 миллиона долларов.
Я сказал Джеффу, что он ошибся в бумагах.
Он сказал, что уверен в их правоте.
В тот день было много разговоров, и вполне возможно, что он был прав. Я сказал ему, что если он все помнит именно так, то я не против. После этого я занялся составлением бумаг, но через несколько дней мне позвонили. Это был Джефф Макнилл: "Билл, я получил тот меморандум. Ты был прав. Это шесть миллионов пять, и я меняю его. И я говорю тебе прямо сейчас: ты замечательный спортсмен".
Затем Ганновер передал нам право собственности на здание, взял ипотеку и заключил договор аренды. Это дало нам три года на переезд, но возникли проблемы. Здания были старыми, в них было три разных этажа. К чести "Ганновера", они были прекрасно ухожены, но интерьеры представляли собой лабиринт офисов и коридоров, которыми могли пользоваться только "Ганновер" или кто-то вроде них. Более того, они находились в самом конце, у оконечности Бродвея. Район Уолл-стрит все еще был неспокоен. Бродвей номер 2 еще не был построен, и немногие компании захотели бы поселиться там, у периметра. Единственным логичным и возможным покупателем была компания Irving Trust Company, чьи офисы на Уолл, 1, примыкали к владениям Hanover.
У Irving Trust уже было красивое здание, хорошо спроектированная, парящая башня. Эта великолепная башня была неэффективна: из-за большой высоты и маленькой площади она была похожа на пробирку: вы постоянно бегали вверх-вниз. Поэтому я попытался убедить Irving Trust купить здания Hanover, использовать
