тот самый день".
"Какова цена?"
Я сказал: "Это 4 670 000 долларов".
"Нам придется вынести это на рассмотрение совета директоров".
"В этом зале нет ни одного человека, который не мог бы взять на себя обязательство предоставить банку максимальный кредит в размере пятидесяти миллионов долларов. Любой из вас может выдать кредит на эту сумму без согласования с советом директоров. Я не говорю о том, чтобы десять процентов от вашей максимальной кредитной способности, только один процент. На карту поставлено все ваше будущее, и вам не терпится обратиться к совету директоров с подобной глупостью. Вот что вы сделаете. Я предлагаю вам позвонить в "Гаранти Траст" и убедиться, что они собираются продать эту собственность".
Позвонили и убедились, что "Гарант" вот-вот закроется.
Все это время Дэвид Рокфеллер тихо руководил совещанием. Он делал это sotto voce, потому что такова была его манера, и потому что многие из старших мужчин в этой комнате были более влиятельными, чем он, в банке, но именно Дэвид лично руководил авантюрой Чейза по стабилизации Уолл-стрит. Теперь "Чейз" владел музыкальным стулом. Я взял на себя обязательство ликвидировать излишки зданий и убедить другие банки остаться в центре города, предоставив им подходящие помещения.
Некоторые объекты Чейза, примыкающие к участку Mutual Life, стали частью нового проекта, но я пообещал получить тридцать семь миллионов долларов балансовой стоимости всех их объектов от продажи оставшихся. В итоге мы получили шестьдесят миллионов. Именно эти другие объекты, которые "Чейз" должны были освободить, должны были создать свободные стулья в планируемой мною игре в музыкальные банки.
Чтобы найти следующего игрока в игре, я позвонил Гарольду Хелму, руководителю Химического банка, и сказал: "Гарольд, я хотел бы встретиться с тобой и твоими коллегами для важного обсуждения идеи переезда".
Он сказал: "Отлично. Когда?"
"В удобное для вас время".
"Скажем, завтра в десять".
"Я буду там".
На следующий день Гарольд Хелм и еще три главы Chemical ждали меня в своем офисе на Бродвее, 165. Я сел, положил плоские пальцы на край стола и сказал: "Идея в том, чтобы вы переехали на Пайн, 18".
Хелм сказал: "Это банк "Чейз".
"Да".
"Мы переезжаем туда, позволяем им уехать в верхний город, а сами остаемся с мешком в руках!"
"Нет, Гарольд, ты переедешь туда, и мы пропишем в твоем контракте, что ты не привязан к этой собственности, пока Chase не построит в непосредственной близости здание стоимостью не менее шестидесяти миллионов долларов. Для этого они обязались купить участок "Мьючуал Лайф"".
Химический банк согласился на сделку в принципе, и теперь мы начали обсуждать цену. Здание на Пайн-стрит, как я им сказал, обойдется в 17,5 миллиона долларов. Это было приемлемо, но в качестве частичной оплаты они хотели, чтобы мы взяли два объекта, которые были лишними для их нужд. Один из них находился на Уильямс-стрит, а другой - за рекой, в Бруклин-Хайтс. Мы занимались строительством подержанных банковских зданий, но именно так и заключаются сделки. Я согласился, отнес предложение в "Чейз", и наш первый шаг был сделан.
Мы успешно выловили первую оливку из бутылки. Все были в восторге от того, как гладко все прошло. Затем, две недели спустя, мне позвонил Хелм: "Мне жаль, Билл, но сделка отменяется. У нас очень короткий срок аренды на Бродвее, 165; осталось три года. Чейзы не сдадут свое новое здание как минимум шесть лет. Наш арендодатель - очень жесткий человек по имени Норман Уинстон, и он не даст нам удобную аренду. На самом деле он в курсе ситуации и хочет добиться от нас продления на двадцать один или тридцать лет, иначе мы окажемся на улице.
"Это ставит нас в затруднительное положение", - продолжил он. "Останемся ли мы здесь на двадцать один год? Это было бы не очень хорошо. Может, переехать в верхний город? Может, сделать что-то еще? Мы еще не знаем, но мы не можем заключить сделку с "Чейзом". Нам придется переехать, прежде чем они отдадут нам 18 Пайн-стрит".
Я сказал: "Дайте мне немного времени, я посмотрю, что можно сделать".
Через десять дней я позвонил Хелму: "У меня есть для вас удобный договор аренды".
"Как вы это сделали? Мы не смогли".
"Ну, я только что сделал это".
"Как?"
"Я ваш хозяин".
Я обратился к Уинстону и выкупил его. Нам пришлось заплатить больше, чем здание стоило на самом деле, но я решил, что убытки по одной сделке могут быть перекрыты прибылью по другим, и мы пошли вперед.
Следующим местом в мозаике было 40 Уолл-стрит, самое высокое здание в финансовом районе, типичный продукт безумного, суматошного финансирования 1920-х годов. Оно было построено за счет спекулятивных выпусков облигаций, обыкновенных акций, вброшенных бесплатно, и очень изобретательно скомпоновано из трех объектов недвижимости. На самом деле было три участка. Один участок, или часть земли, принадлежал Чейзу, потому что на этом месте изначально находился старый Манхэттенский банк, который Чейз поглотил. Другой участок принадлежал поместью Айзелин. Третий участок принадлежал строительной корпорации, построившей дом на Уолл-стрит, 40. Арендная плата за землю, выплачиваемая "Чейзу" за владение одним из участков, составляла 500 000 долларов в год. У Чейзов был банк и офисы в этом здании, за которые они платили миллион долларов в год в виде арендной платы. Чейз хотел освободиться от уплаты этой арендной платы, а также получить обратно денежную стоимость земельного дохода в размере 500 000 долларов. Я пообещал Чейзам, что при нынешних пятипроцентных ставках я получу за их вознаграждение десять миллионов долларов. (На самом деле к моменту продажи процентные ставки поднялись до шести процентов). Доход в 500 000 долларов стоил всего 8,35 миллиона долларов, но я сказал десять миллионов и сдержал слово. Следующей задачей было получить наши деньги, продав эту комиссию кому-нибудь другому. Продать только часть гонорара за великое здание было бы очень сложно. Был только один способ провернуть трюк: нам придется вложить еще больше денег, чтобы выкупить два других гонорара у наследства Айзелина и у публичной компании, которая владела и арендовала здание.
Первым делом мы решили купить дом у Айзелина. Моим связным здесь был Грэм Мэттисон из Dominick & Dominick. Когда-то он был членом фирмы White & Case. Доверенным лицом наследства Айзелина был Роберт Янгс, председатель Луизианской земельной и геологоразведочной компании, который тоже когда-то был сотрудником White & Case. Маттисон свел нас вместе. Я встретился с Янгсом в Париже на ужине. Мы поужинали в Au Caneton, прекрасном ресторане рядом с
